Олександр ЛЯШУК: «Нерухомість завжди була і залишається в ціні»

Проте в Україні коефіцієнти ризику, пов’язані з інвестиціями, до цього часу на порядок вище показників розвинутих країн. «Особливо це стосується банківської сфери та ринку цінних паперів, де будь-які гарантії повернення інвестицій де-факто відсутні», - вважає голова Рівненського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості України, директор АН «Цитадель» Олександр ЛЯШУК (на фото).

Оптимальний час для серйозних інвестицій в українську нерухомість

- До того ж, - зазначив знаний у Рівному ріелтор, - ліквідні банки з гарною репутацією (а в Україні, на жаль, їх не так уже й багато) рідко пропонують депозити під високі відсотки, а вкладення коштів у цінні папери часто несе ризик втратити всі кошти через нечесну біржову гру. Я вже не кажу про те, що даний інструмент в Україні знаходиться практично ще в зародковому стані. Тому за таких умов чи не єдиною гарантією повернення та примноження інвестицій можна вважати капіталовкладення в нерухомість. Где купить квартиры от застройщика?

На моє глибоке переконання, саме зараз - оптимальний час для серйозних інвестицій в українську нерухомість, а не в зарубіжну, які активно спостерігалися ще кілька років тому. Адже починаючи з 2014 року квартири в доларовому еквіваленті падали на 2% щомісяця. Головними причинами стало різке знецінення гривні, падіння купівельної спроможності громадян та нестабільна ситуація на сході країни. За підрахунками фахівців, вартість квадратного метра майже досягла свого фінансового дна, тобто фактичної собівартості. Безумовно, це катастрофа для тих, хто працює або будує бізнес на даному ринку. Але одночасно це - ідеальна можливість для інвесторів. Адже діставшись цього дна, ціна почне зростати.

Якщо ви дійсно плануєте солідні бізнес-інвестиції, або знаєте ціну комфорту власного життя, варто звернути увагу на нерухомість, яка буде відповідати сучасним вимогам. Однак навіть невисокий рівень прибутковості від здачі в оренду або продажу квартири не є основ­ною перевагою інвестування в нерухомість. Найголовніше, що отримує інвестор - можливість зберегти свої кошти. Згодом, особливо в умовах нестабільної економічної та політичної ситуації, гроші можуть знецінитися. У той час як нерухомість завжди була і залишається в ціні. Отже, напевно, варто поспішити. І нехай ваші гроші працюють на вас!

Необхідно визначитися з головним – вторинний чи первинний ринок?

- Купівля нерухомості - відповідальний процес, що вимагає виваженого аналізу пропозицій на ринку, - вважає Олександр Ляшук. - Метраж, інфраструктура, район, ціна - все це важливо для покупців усіх класів житла. Однак перш ніж починати перегляд запропонованих об’єктів, необхідно визначитися з головним - вторинний чи первинний ринок? Житло купують у різних випадках - для проживання або для інвестування в нерухомість (для збереження коштів, щоб здавати його в оренду тощо). Тим, хто бажає відразу після придбання житла заселитися, краще підійдуть варіанти на вторинному ринку. Адже квартири тут продаються вже готовими для проживання - з ремонтом та всіма комунікаціями. Якщо головне призначення нерухомості - створення або розширення бізнесу і заробіток коштів, рекомендують інвестувати в первинний ринок, причому в новобудови, які знаходяться на етапі будівництва.

Якщо порівнювати витрати на первинну нерухомість з ціною на аналогічне житло на вторинному ринку, різниця може досягати 10-20%. До того ж, деякі забудовники дають можливість інвестору виплачувати гроші поетапно, пропонують зробити покупку в кредит або за лізинговою схемою. Тоді як за готову нерухомість доведеться віддати всю суму відразу. Одним із недоліків «первинки» часто називають відсутність ремонту. Заселяючись у нову квартиру, покупець фактично отримує «голі стіни». Всі оздоблювальні роботи власнику найчастіше доводиться здійснювати самостійно, а це вимагає чималих фінансових вкладень.

Однак останнім часом ситуація змінюється. Український ринок нерухомості розвивається за прикладом цивілізованих країн: у нас є забудовники, які здають в експлуатацію будинок не тільки з чистовим ремонтом, але і можуть зробити його за індивідуальним проектом. З іншого боку, квартира на «вторинці» може потребувати повної заміни інженерних комунікацій. Косметичний ремонт перед прода­жем проводять переважно для того, щоб приховати дрібні зовнішні недоліки та привабити покупця приємною картинкою.

У нових будинках людина завжди може вибрати те, що їй до вподоби

- До переваг квартири в новобудові можна віднести використання сучасних технологій будівництва та високоякісних матеріалів, - наголошує директор АН «Цитадель» Олександр Ляшук. - Утеплювачі, шумо- і гідроізоляція дозволять жити комфортно, економити на використанні тепла, води й електрики. У нових будинках зазвичай використовуються продумані зручні планування, забудовники намагаються максимально урізноманітнити пропозиції - вибір величезний. Тому людина завжди може вибрати те, що їй до вподоби, а іноді, особливо в еліт-сегменті, інвестору дають можливість самостійно визначати розмір кімнат та розміщення міжкімнатних стін у межах придбаного метражу.

Здавати в оренду житло зі свіженьким ремонтом в новому будинку і новими комунікаціями можна за більшу вартість, ніж аналогічну квартиру в старому будинку. Навіть якщо дизайн самого житла там вражаючий. Зношеність інженерних комунікацій, проблеми з електрикою або постачанням води теж відбиваються на вартості. Тим більше, термін придатності старих будинків вже наближається до свого кінця.

Назвати конкретний час, після якого будинок можна було би вважати непридатним для проживання, звичайно, не можна. Все залежить, перш за все, від стану приміщення. Проте існують певні норми, які регулюють використання різних елементів будівлі. Наприклад, водопровід і каналізація повинні бути замінені через 25 років з початку експлуатації, система опалення - кожні 30-40 років.

Звичайно, винятком можна вважати нові будинки, побудовані за сучасними стандартами. Зокрема, монолітна і монолітно-каркасна технології будівництва вважаються зараз найбільш стійкими. Служитимуть довго і старі будівлі з цегли, оптимальний «вік» яких близько 125 років. У той же час «хрущовки», побудовані з тонкостінних панелей, розраховані максимум на 40-50 років служби.

Незважаючи на всі недоліки квартир старого житлового фонду, ціна на квадратні метри на «вторинці» збігається, а іноді навіть перевищує вартість квартир у новобудовах. Саме тому зараз найкращий час для розумних інвестицій. Продавши стару нерухомість, отримані кошти можна інвестувати в нову - без фінансових втрат і додаткових витрат.

У 2018 році нерухомість на вторинному ринку подешевшає на 5-15%

- У 2017 році на різних сегментах нерухомості спостерігалося зниження цін на 10-15%, що, знову ж таки, пов’язано з відсутністю грошей у населення, - зауважив Олександр Ляшук. - Причому, навіть ті люди, у яких є певні заощадження, не поспішають вкладати їх в нерухомість через напружену і нестабільну ситуацію в Україні. Населення на сьогоднішній день може купувати нерухомість лише шляхом продажу якоїсь своєї однієї квартири і покупки іншої, або ж по розселенню. Якби була іпотека, у нас би збільшилася кількість покупців, як мінімум серед тих людей, у яких стабільна заробітна плата. Їх мало, але вони все-таки є.

Обсяг нової пропозиції на первинному ринку 2018 року буде підтримуватися на рівні 2016-2017 років. Це створить подальший тиск на ціни вторинного ринку. Цього року вартість квадратного метра тут швидше за все продовжить поступово падати в межах 5-15%. Ці тенденції будуть помітні в бюджетному та середньому сегментах. У поточному році деякі квартири можуть зовсім втратити до чверті своєї нинішньої вартості. Як і за минулі два роки ми побачимо подальше розшарування вторинного ринку нерухомості залежно від його географічних і технічних характеристик. Спад торкнеться абсолютно всіх категорій. Найбільше подешевшає житло економ-сегменту - до 25%. Середній ціновий сегмент може знизитись на 10-15%.

Говорити про те, що в Україні немає попиту, не можна: унас колосальний попит - кожен другий українець потребує або поліпшення, або придбання нерухомості. Але немає фінансової можливості, і в 2018 році ця можливість точно не з’явиться. Обвалу цін теж не буде, адже він відразу викличе попит. Якщо буває різкий обвал цін, завжди знаходиться той, хто купить цю нерухомість навіть для перепродажу. Якщо курс долара не підніметься вище 30 гривень, активнішим буде первинний ринок, тому що тут житло дешевше, ніж на вторинному ринку.

Додайте коментар: Ваше ім'я Текст: