Прокрустове ложе для ріелторського бізнесу

- Пане Олександре, які основні недоліки скандального законопроекту, розробленого практично без участі самих ріелторів?

- У зверненні ріелторської спільноти до Азарова зазначено, що у винесеному на обговорення законопроекті не враховані ключові засади організації ріелторської діяльності, втілені у професійно підготовлений фахівцями асоціації і незалежними експертами, відповідно до вимог доручення Президента, збалансований законопроект. Натомість основу оприлюдненого проекту закону склала довільна комбінація вибраних положень законів “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, “Про аудиторську діяльність” із вкрапленням норм депутатського законопроекту “Про ріелторську діяльність” (№8781 народного депутата Ігоря Прасолова). Цим самим регламентацію правовідносин у незалежному та специфічному сегменті ріелторських послуг пропонується здійснювати шляхом примусової адаптації моделей функціонування ринку аудиторських та оціночних послуг за допомогою правових норм із законів щонайменше десятирічної давнини, які жодним чином не спроможні забезпечити регулювання ріелторської діяльності відповідно до сучасних реалій та потреб ринку.

Досягнутий під час єдиного засідання робочої групи певний компроміс щодо врахування висловлених представником Асоціації низки ґрунтовних зауважень до тексту законопроекту обернувся відсутністю в опублікованій редакції проекту жодної з попередньо узгоджених позицій та збереженням у ньому значної частини суперечливих статей, що не відповідають Конституції і законам України у даній сфері правового регулювання, а в окремих випадках прямо порушують гарантовані Основним Законом права громадян.

“Законопроект МЕРТ не забезпечуватиме рівну конкуренцію”

- Про це, будь ласка, докладніше…

- Так, передбачений законопроектом обов’язок ріелторів здійснювати виключно ріелторську діяльність із забороною перебувати на державній службі або службі в органах місцевого самоврядування, займатися іншою діяльністю, крім викладацької, наукової, творчої є очевидним порушенням ч.2 статті 42 Конституції України, відповідно до якої законодавче обмеження підприємницької діяльності поширюється виключно на депутатів, посадових і службових осіб органів державної влади та місцевого самоврядування.

Встановлення у проекті закону граничної тарифікації оплати ріелторських послуг на рівні 3% вартості нерухомого майна є безпосереднім здійсненням парламентом регулювання цін і тарифів в окремій сфері господарювання, що є порушенням приписів ч.2 статті 6, ч.2 статті 19, п.5 ч.1 статті 85, п.3 статті 116 Конституції України стосовно розмежування повноважень Верховної Ради України і Уряду у сфері ціноутворення. Разом із цим, невтішним практичним підсумком дії даної норми стане свідоме заниження споживачами в правочинах реальної вартості нерухомості, стягування ріелторами плати з обох сторін договору зі сплеском тіньових схем розрахунків за надані послуги.

- Чи знайшла відображення в законопроекті МЕРТ співпраця органів влади з громадськими професійними організаціями ріелторів?

- На жаль, пропозиція ріелторської спільноти щодо економічної збалансованості ринку нерухомості шляхом поєднання зусиль держави та механізмів професійного самоврядування обернулася надмірною концентрацією регулятивних функцій у Фонді державного майна України і появою у системі державного контролю за ріелторською діяльністю адміністративного та фінансово обтяжливого баласту - Наглядової ради з одночасним обмеженням повноважень саморегулівних організацій частковою участю у другорядних питаннях функціонування сфери ріелторських послуг.

Відсутність у попередньо схваленій редакції проекту статті про обов’язковість укладання правочинів з нерухомим майном за участю професійних та офіційно визнаних ріелторів істотно підвищує ризики споживачів бути ошуканими при відчуженні/придбанні майна, а також залишає широкий простір для напівлегальної діяльності “сірих” маклерів, стимулюючи обіг та розростання тіньового сектору ріелторських послуг.

Збереження у законопроекті МЕРТ диспропорцій у вимогах до провадження ріелторської діяльності її суб’єктами - юридичними особами і ріелторами з числа фізичних осіб-підприємців та відмінностей у кваліфікаційних критеріях ріелторів і агентів по операціях із нерухомістю не гарантуватиме єдиних стандартів та правил у зазначеній сфері господарювання й не забезпечуватиме рівну конкуренцію між учасниками ринку, яку зобов’язана захищати держава відповідно до ч.3 статті 42 Конституції.

“Безсистемний підхід до питання відповідальності ріелторів”

- Що ще непокоїть ріелторську спільноту в законопроекті МЕРТ?

- Присутність у цьому законодавчому документі грубих порушень встановлених Конституцією України засад юридичної відповідальності особи та визначених Цивільним кодексом України підстав цивільно-правової відповідальності осіб за завдану майнову й моральну шкоду. Єдиною підставою солідарної відповідальності суб’єкта ріелторської діяльності й споживача проект закону визначає завдання третім особам майнової та (або) моральної шкоди в процесі чи в результаті виконання договору про надання ріелторських послуг. У такий спосіб законопроект легалізує притягнення до солідарної відповідальності ріелтора і споживача незалежно від їх вини та від факту завдання шкоди їх спільними діями або бездіяльністю. Це суперечить не лише передбаченим ч.1 статті 1190 Цивільного кодексу підставам солідарної відповідальності, але й порушує ч.2 статті 61 Конституції про індивідуальний характер юридичної відповідальності особи.

Покладення на ріелторів обов’язку відшкодовувати третім особам майнову та моральну шкоду теж не ставиться в залежність від неправомірних рішень, дій чи бездіяльності особи, яка її завдала, що йде врозріз із приписами ч.1 статті 1166, ч.1 статті 1167 Цивільного кодексу. Водночас, стаття законопроекту про солідарну відповідальність ріелторів за завдану шкоду із одночасним зобов’язанням їх попередньо застрахувати свою цивільну відповідальність і, таким чином, відшкодовувати збитки ще й як застрахована особа, свідчить про безсистемність підходу законотворця до питання відповідальності ріелторів та невідповідність даної норми ч.1 статті 61 Основного закону, яка не допускає двічі притягнення особи до юридичної відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення.

- Наша розмова завершується. Хотілося б почути остаточну позицію Асоціації фахівців з нерухомості України стосовно винесеного на обговорення проекту закону “Про особливості провадження ріелторської діяльності”, розробленого робочою групою при Мінекономрозвитку.

- Українські ріелтори мають всі підстави вважати, що неврахування у даному законопроекті позиції ріелторської спільноти, наявність у ньому суттєвих суперечностей Конституції та законам України зумовлює неспроможність проекту закону стати надійним правовим фундаментом для належної організації ринку ріелторських послуг в Україні й успішним результатом виконання президентського доручення із дерегуляції господарської діяльності. Професійні ріелтори будуть вдячні Прем’єр-міністру України Азарову за підтримку позиції Асоціації фахівців з нерухомості України щодо неприйнятності оприлюдненого проекту закону “Про особливості провадження ріелторської діяльності” та просять надати доручення доопрацювати зазначений законопроект з обов’язковим урахуванням зауважень та пропозицій чисельної ріелторської спільноти.

“З метою створення належних умов для здійснення професійного самоврядування ріелторів, ефективного виконання ріелторами професійних обов’язків, захисту прав та представництва ріелторів у відносинах з органами державної влади та органами місцевого самоврядування, підприємствами, організаціями і установами, споживачами ріелторських послуг в Україні утворюються та діють саморегулівні організації ріелторів”.

Стаття 26 Концепції законопроекту АФНУ

“Про ріелторську діяльність в Україні”

Рівненське регіональне відділення

Асоціація фахівців з нерухомості України

33000, м. Рівне, вул. Набережна, 14; тел.: (0362) 64-37-71, 64-37-72.